Анализ рынка недвижимости в Казахстане
Макроэкономические показатели Казахстана
По отчетным данным Комитета по статистике, за I квартал 2017 г. ВВП Казахстана вырос на 3,6%. Экономика медленными темпам восстанавливается после двухлетнего кризиса. Рост в данный период обусловлен относительно стабильными ценами на сырье, главным образом на нефть (цена за 1 баррель нефти за первый квартал превышала 50 долл. США).
Однако, с наступлением политического кризиса на Ближнем Востоке (изоляция Катара), а также наращиванием добычи сланцевой нефти в США, цены на нефть во II квартале упали ниже 50 долл. США. На 12 июля 2017 г. 1 баррель нефти марки Brent торгуется на уровне 48 долл. США. Данный факт служит основанием для снижения темпов прироста ВВП Казахстана во II квартале 2017 г.
Рынок недвижимости Казахстана: объемы ввода в эксплуатацию жилых зданий
На протяжении последних 5 лет, объемы ввода в эксплуатацию жилых зданий в Казахстане показывают положительные тренды, прирост составил 84,2%.
1. Объемы ввода в эксплуатацию жилых зданий в Казахстане
Источник: КС МНЭ РК
Анализ спроса на рынке жилья в Казахстане
За шесть месяцев 2017 года объем сделок на рынке жилья Казахстана составил 111 848 сделок, что составляет 58,8% от уровня 2016 года.
2. Количество сделок по купле-продаже квартир в Казахстане
Источник: КС МНЭ РК
Анализ показывает, что после падения спроса на недвижимость в РК в январе 2017, рынок, на протяжении шести месяцев, показывал бурный рост каждый последующий месяц. Так, в январе 2017 г. объем сделок по купле-продажи по Казахстану составил 16,2 тыс. единиц, в июне 2017 объем вырос до 21,7 тыс. сделок, прирост сделок на 33,2%.
3. Количество сделок по купле-продаже квартир в Казахстане помесячно
Источник: КС МНЭ РК
Анализ предложения на жилищном рынке РК: Алматы, Астана, Карагандинская область
По данным популярного сайта агрегатора купли-продажи недвижимого имущества «Крыша.KZ», на период 12 июля 2017 в Казахстане выставлено на продажу порядка 143 тыс. квартир, разной квадратуры и различной планировки.
Регионом-лидером по продаже квартир является Астана – 35,4% от всех предложений на рынке недвижимости РК (или 50,7 тыс. квартир). Вторым в списке лидером располагается Алматы – 26,5% предложений (или 38 тыс. квартир). Тройку лидеров замыкает Карагандинская область – 5,8% (или 8,4 тыс. квартир).
4. Количество непроданных квартир по регионам Казахстана
Источник: Рассчитано аналитиками ЦБР «Elim» по данным онлайн-агрегатора недвижимости Крыша.kz
Средняя стоимость одно- и двухкомнатных квартир на рынках жилья эконом класса Астаны и Алматы примерно одинаковая. Двухкомнатные квартиры стоят дороже в Астане, в то время как однокомнатная квартира в Алматы дороже, чем в Астане.
1. Основные параметры предложений на рынке жилья эконом класса Астаны и Алматы в разрезе одно- и двухкомнатных квартир
| Астана | Алматы | |||
|---|---|---|---|---|
| 1 комнатные | 2 комнатные | 1 комнатные | 2 комнатные | |
| Средняя квадратура | 38,7 | 62,9 | 36,8 | 55,9 |
| Количество квартир | 16 719 | 19 296 | 7 573 | 13 106 |
| Количество квадратных метров | 647 290 | 1 213 652 | 278 970 | 732 622 |
| Средняя стоимость, тг | 9 898 918 | 16 088 939 | 9 986 600 | 15 169 863 |
Источник: Рассчитано аналитиками ЦБР «Elim» по данным онлайн-агрегатора недвижимости Крыша.kz
Цены на жилье в Казахстане больше не падают
Казахстанский рынок новостроек впервые рухнул в феврале 2016 (-2,3%). С этого времени, цены на рынке стали плавно снижаться. За 18 месяцев (февраль 2016 – июнь 2017 гг.) положительный рост цен зафиксирован только в четырех месяцах. Среднее значение цен на строительном рынке за рассматриваемый период -0,17%.
Рынок вторичного жилья относительно стабилен рынка новостроек, среднее значение цен за рассматриваемый период составило -0,05%. Больших отрицательных ценовых колебаний не наблюдается.
5. Динамика изменения цен на новое и вторичное жилье в Казахстане по месяцам
Источник: КС МНЭ РК
В Казахстане, рынок вторичного жилья в цене за 1 м2 уступает рынку новостроек, разница составляет около 61 тыс. тг. Максимальная разница характерная для Шымкента, Атырау и Усть-Каменогорска. В семи городах Казахстана цены на вторичное жилье дороже новостроек (таблица ниже).
2. Средние цены за 1 м2 на рынке новостроек и вторичного жилья в Казахстане
| № | Город | Средние цены за 1 м2 | Разница между новостройками и вторичным жильем | |
|---|---|---|---|---|
| Рынок новостроек | Рынок вторичного жилья | |||
| 1 | Республика Казахстан | 249 022 | 188 110 | 60 912 |
| 2 | Шымкент | 293 769 | 165 024 | 128 745 |
| 3 | Атырау | 326 253 | 261 947 | 64 306 |
| 4 | Усть-Каменогорск | 231 005 | 170 048 | 60 957 |
| 5 | Павлодар | 191 703 | 155 046 | 36 657 |
| 6 | Караганда | 201 572 | 174 630 | 26 942 |
| 7 | Кокшетау | 202 047 | 177 320 | 24 727 |
| 8 | Костанай | 186 924 | 175 099 | 11 825 |
| 9 | Петропавловск | 185 000 | 181 765 | 3 235 |
| 10 | Семей | 154 633 | 154 580 | 53 |
| 11 | Актобе | 148 734 | 152 213 | -3 479 |
| 12 | Астана | 318 751 | 322 631 | -3 880 |
| 13 | Кызылорда | 119 570 | 123 629 | -4 059 |
| 14 | Алматы | 332 635 | 337 099 | -4 464 |
| 15 | Уральск | 144 519 | 157 368 | -12 849 |
| 16 | Актау | 297 085 | 314 995 | -17 910 |
| 17 | Жезказган | 90 000 | 142 275 | -52 275 |
Источник: КС МНЭ РК
Выводы: рухнет ли рынок недвижимости в Казахстане
В настоящее время строительный рынок в Казахстане претерпевает рост. Рост количества сделок по купле-продаже осуществляется главным образом за счет незначительных отрицательных колебаний цен каждый месяц. А основным посылом снижения цен на недвижимость в Казахстане служит снижение реальных доходов населения. Продавцам не остается ничего другого, кроме, как снижать цены на жилье, пока не найдется нужный покупатель.
Рынок новостроек более подвержен ценовым колебаниям в отличие от рынка вторичного жилья. Предложение превышает спрос на новостройки. Ежегодно в Казахстане увеличивается ввод в эксплуатацию нового жилья. К тому же, в течение 15 лет по программе «Нурлы жер» планируется обеспечить жильем 1,5 миллиона семей. В добавок ко всему этому, в сентябре 2017 заканчивается международная выставка «Экспо-2017», на рынке Астаны образуется большое количество предложений на недвижимость, а спрос останется на прежнем уровне.
Исходя из вышеперечисленных факторов, можно сделать вывод, что рынок недвижимости Казахстана в ближайшие один, два года – рухнет.
Если вы работаете на рынке недвижимости в Казахстане
Мы можем исследовать любой рынок, выявить сильные и слабые стороны конкурентов, проанализировать цены и удовлетворенность покупателей.
Маркетинговые исследования помогут Вам определиться с наиболее верным и перспективным направлением своего развития.
Не пропустите новые статьи! Подпишитесь на информационную рассылку "ИМСИ Elim".